Mietminderung bei Schimmel: Voraussetzungen, Höhe, Folgen & Alternativen

Etwa in jeder fünften Wohnung tritt in Deutschland zumindest zeitweise ein problematischer Schimmelbefall auf.² Wurde der Schimmelbefall in der Mietwohnung nicht durch die Mieter selbst verursacht, muss der Vermieter für die Beseitigung des Schimmels sorgen. Kommt dieser der Verpflichtung nicht nach, ist die Mietminderung eine Möglichkeit, um der Forderung nach der Schimmelbeseitigung Nachdruck zu verleihen. Welche Voraussetzungen müssen für eine Mietminderung bei Schimmel gegeben sein und wie hoch sollte die Minderung ausfallen? Welche Folgen kann eine ungerechtfertigte Mietminderung haben und welche Alternativen gibt es zu einer Mietminderung? Die Antworten und viele weitere Infos und Tipps zum Thema „Mietminderung bei Schimmel“ erhalten Sie in unserem nachfolgenden Praxis-Ratgeber (Stand Juli 2025).

Eine Mietminderung bei Schimmelbefall ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich bzw. zulässig. Werden die folgenden Voraussetzungen nicht erfüllt bzw. beachtet, kann eine ungerechtfertigt vorgenommene Mietminderung teilweise ernsthafte negative Konsequenzen für den Mieter haben (siehe nächster Absatz):¹

1. Mangel an der Mietsache: Der Schimmelbefall muss die Voraussetzungen für einen „Mangel an der Mietsache“ erfüllen. Grundsätzlich wird Schimmelbefall unter anderem wegen der von diesem ausgehenden Gesundheitsrisiken als ein solcher Mangel anerkannt. Wie umfangreich der Schimmelbefall für einen Mangel an der Mietsache sein muss, lässt sich nicht pauschal sagen. Die Gerichte urteilen hier teilweise recht unterschiedlich. Höchstwahrscheinlich sind zum Beispiel einzelne, leicht zu entfernende Schimmelflecken am Fensterrahmen nicht ausreichend für einen Mangel („unwesentlicher Mangel“). Größere Schimmelflächen an Wänden im Wohnbereich, ein stark unangenehmer Schimmelgeruch oder verschimmelte Fußböden und Tapeten sollten aber die Voraussetzungen erfüllen.

2. Mängelanzeige: Wird sichtbarer Schimmel vom Mieter entdeckt, muss dieser den Befall unverzüglich schriftlich dem Vermieter melden. Die Meldung bzw. Mängelanzeige kann ebenso durch einen Anwalt erfolgen. Die Anzeigepflicht gilt auch bei einem Schimmelverdacht, welcher sich beispielsweise durch Schimmelgeruch begründen lässt. Bei einem nachvollziehbaren Verdacht auf Schimmelbefall muss der Vermieter prüfen lassen, ob wirklich ein Schimmelbefall vorliegt. Weitere Informationen zu Schimmelgeruch und dessen Beseitigung erhalten Sie in unserem Ratgeber „Wie riecht Schimmel? Wie Schimmelgeruch entfernen?“.

3. Fristsetzung: Mit der Mängelanzeige muss dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels (in diesem Fall Schimmel) gesetzt werden. Genaue gesetzliche Regelungen für die Länge einer solchen Frist gibt es nach unseren Recherchen nicht. Die Fristlänge richtet sich vielmehr nach Faktoren wie der Schwere bzw. Gefährlichkeit des Mangels und dem für die Beseitigung nötigen Aufwand. Als grobe Faustregel kann für die Beseitigung von Schimmel etwa eine Frist von 2 bis 4 Wochen angesetzt werden.

4. Kein Verschulden des Mieters: Damit eine Mietminderung aufgrund von Schimmelbefall gerechtfertigt ist, darf der Schimmelbefall nicht durch ein Verschulden des Mieters verursacht worden sein. So muss der Mieter grundsätzlich Feuchtigkeitsschäden vermeiden. Wichtig ist hier unter anderem ein richtiges Heiz- und Lüftungsverhalten. Der Vermieter kann dieses im Mietvertrag sogar vertraglich regeln lassen. Der Aufwand für das Heiz- und Lüftungsverhalten darf einen zumutbaren Rahmen allerdings nicht überschreiten. So ist es zum Beispiel unzulässig, offensichtliche schimmelfördernde Baumängel (z. B. mangelhafte oder schadhafte Isolierungen) durch einen sehr hohen Heiz- und Lüftungsaufwand zu „kompensieren“. Um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden, muss der Mieter unter anderem auch die Bildung von Kondenswasser hinter größeren Möbelstücken verhindern. Stellen Sie diese daher mit einem Abstand von mindestens 5 cm zu Wänden auf. Besonders wichtig ist dabei ausreichend Abstand zu Außenwänden.

Wichtig zu wissen: Mit der Mängelanzeige und der Fristsetzung zur Schimmelbeseitigung kann dem Vermieter auch schon mitgeteilt werden, dass die Miete nur noch unter Vorbehalt gezahlt wird. Dies macht eine spätere Mietminderung einfacher. Teilweise ist bei Schimmelbefall ebenso eine rückwirkende Mietminderung möglich.²

Unser Ratgeber „Schimmel in der Mietwohnung: Rechte und Pflichten als Mieter und Mieterin“ klärt Sie umfassend über weitere Rechte und Pflichten von Mietern in Bezug auf Schimmel auf.

Sind die Voraussetzungen für eine Mietminderung nicht erfüllt, kann der Vermieter unter anderem vor Gericht eine Feststellungsklage einreichen. Diese dient zur amtlichen Feststellung, dass kein Mangel an der Mietsache vorliegt. Teilt das Gericht die Auffassung des Vermieters, muss der Mieter die Kosten des Verfahrens tragen („unterlegene Partei“). Unter Umständen kann dem Mieter bei einer ungerechtfertigten Mietminderung auch die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses drohen. Diese ist allerdings nur möglich, wenn der Mieter über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten (müssen nicht zusammenhängend sein) einen Mietrückstand schuldhaft verursacht hat, welcher mindestens zwei Monatsmieten beträgt.³

Kommt es aufgrund einer Mietminderung zu einem Gerichtsprozess, liegt die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels wie Schimmel beim Mieter bzw. dessen Anwalt. Der Vermieter bzw. dessen Rechtsanwalt müssen dagegen versuchen nachweisen, dass die Mangelursache nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters (z. B. Baumängel) liegt. Hierzu sind oft kostenintensive Gutachten durch Sachverständige nötig. Gelingt ein solcher Nachweis, muss der Mieter wiederum versuchen darzulegen, dass er sich korrekt verhalten und die üblichen Verhaltensregeln zur Schimmelprävention (z. B. korrektes Heiz- und Lüftungsverhalten) eingehalten hat.¹

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass gerichtliche Auseinandersetzungen um Mietminderungen sich oft über lange Zeiträume hinziehen sowie häufig einen hohen Zeitaufwand verursachen. Zudem fallen für die Verfahren oft erhebliche Kosten an, für die teilweise sogar in Vorleistung gegangen werden muss.

Einheitlich gesetzlich festgelegte prozentuale Mietminderungen bei Schimmelbefall existieren nach unseren Recherchen nicht. Aufgrund zahlreicher Gerichtsurteile zu diesem Themenbereich gibt es jedoch zumindest einige grobe Orientierungshilfen:^{1, 4}

• Schimmel in Neubauten: Kommt es in Neubauten beim Erstbezug zu einem großflächigen Schimmelbefall an allen Wänden, ist eine Mietminderung von bis zu 75 % angemessen.

• Schimmel in Bad und Keller: Sind Bad und Keller von Schimmel betroffen, kann eine Mietminderung von 10 % erfolgen. Diese relativ geringe Minderung resultiert wahrscheinlich auch aus dem in diesen Gebäudeteilen allgemein sehr hohen Schimmelrisiko. Wie Sie Schimmel im Bad entfernen, erfahren Sie hier: „Schimmel im Bad entfernen – 4 einfache Schritte!“.

• Schimmel in der Küche: Eine durchfeuchtete Küche mit Schimmelbildung kann eine Mietminderung von bis zu 25 % rechtfertigen.

• Schimmel im Schlafzimmer: Bei Schimmel im Schlafzimmer gilt eine Mietminderung von 15 % als angemessen.

• Schimmel in mehreren Räumen: Liegt gleich in mehreren Räumen ein Schimmelbefall größeren Umfangs vor, kann eine Mietminderung von 20 bis 25 % vertretbar sein.

• Starke Gesundheitsgefährdung: Ist die Wohnung von einem Schimmelpilz befallen, der nachweislich eine erhebliche gesundheitsgefährdende Wirkung hat, ist unter bestimmten Voraussetzungen auch eine fristlose Kündigung durch den Mieter zulässig. Zu diesen Voraussetzungen gehört unter anderem, dass es sich um einen anerkannt giftbildenden Pilz handelt. Dies muss durch eine spezielle Schimmelpilzuntersuchung (z. B. durch Gesundheitsamt) bestätigt werden. Im Vorwege einer fristlosen Kündigung hat der Mieter dem Vermieter wie bei der Mietminderung den Mangel anzuzeigen und eine angemessene Frist zur Beseitigung zu setzen. In Einzelfällen wie erwarteter Erfolglosigkeit oder einer Unzumutbarkeit aufgrund erheblicher Gesundheitsgefahren kann jedoch eine fristlose Kündigung auch eine Fristsetzung erfolgen.

Diese Mietminderungstabelle bei Schimmel und Feuchtigkeit enthält weitere konkrete Beispiele bzw. Gerichtsurteile für Mietminderungen bei Schimmelbefall und Feuchtigkeitsschäden.

Zur Mietminderung bestehen grundsätzlich einige Alternativen. Da diese jedoch nicht oder nicht nur spezifisch für Schimmelbefall bestehen, sollte vorher geprüft werden (z. B. Rechtsanwalt, Mieterverein), ob die nachfolgend genannten Alternativen überhaupt bei dem vorliegenden Schimmelbefall in Frage kommen:⁵

• Zurückbehaltungsrecht: Zusätzlich zur Mietminderung kann unter gewissen Voraussetzungen ein Teil der Miete zurückbehalten werden. Nach der Mängelbeseitigung müssen die Beträge jedoch komplett zurückerstattet werden.

• Selbstbeseitigungsrecht: Reparaturen für kleinere Schäden in Mietwohnungen kann der Mieter unter Umständen selbst in Auftrag geben. Anschließend können die Kosten vom Vermieter zurückgefordert oder mit der Miete verrechnet werden. Vorher muss jedoch eine schriftliche Mängelmeldung mit Fristsetzung erfolgen.

• Auf Instandsetzung/Mängelbeseitigung klagen: Vermieter können vor Gericht auf Instandsetzung bzw. Mängelbeseitigung verklagt werden. Entsprechende Gerichtsverfahren dauern mitunter jedoch sehr lange und bergen ein hohes Kostenrisiko.

Musterschreiben können unter anderem für eine Mängelanzeige, eine Mängelanzeige mit Fristsetzung oder die Erklärung einer Vorbehaltszahlung sehr hilfreich sein. Entsprechende Schreiben finden Sie beispielsweise unter den folgenden Links des Berliner Mietervereins:

• Mängelanzeige an Vermieter oder Verwalter

• Mängelanzeige mit Fristsetzung – Erklärung der Vorbehaltszahlung

• Mängelanzeige – letzte Mahnung

Ob es sich bei verdächtigen „Schimmelstellen“ in Ihrer Wohnung wirklich um Schimmel handelt, können Sie mit unserem Schimmeltest Abklatsch prüfen lassen. So werden mitunter Schmutzanhaftungen oder mineralische Salzausblühungen an Wänden mit Schimmel verwechselt. Ob Ihre Raumluft durch erkennbaren Schimmelbefall oder versteckte Schimmelherde erhöhte Konzentrationen von Schimmelpilzsporen (feine „Samen“ des Schimmels) aufweist, lässt sich mit dem Schimmeltest Raumluft checken. Die Ergebnisse der Tests können unter anderem eine wichtige Entscheidungshilfe bei den Fragen sein, ob Sie Schimmelbefall bei Ihrem Vermieter als Mangel melden oder sogar eine Mietminderung in Erwägung ziehen.

Die Probenahme für unsere Schimmeltests nehmen Sie mit der leicht verständlichen Anleitung ganz einfach selbst vor. Nach Einsendung der Probe per Post erfolgt die Auswertung in unserem spezialisierten Partnerlabor.

Wichtiger Hinweis: Unsere Schimmeltests sind bei gerichtlichen Auseinandersetzungen nicht uneingeschränkt als „Beweismittel“ verwendbar. Der Grund dafür ist, dass für rechtliche und behördliche Zwecke teilweise ein unabhängiger Gutachter die Tests durchführen muss. Dazu gehört auch eine Probenahme durch einen unabhängigen, geschulten Probenehmer. Diesen können wir Ihnen auf Wunsch jedoch gern vermitteln!

Die in diesem Ratgeber gegebenen rechtlichen Hinweise können die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder einen Mieterverein nicht ersetzen. Die Informationen für diesen Ratgeber wurden sorgfältig recherchiert. Für die Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben übernehmen wir jedoch keine Garantie und Haftung. Das Mietrecht ist ein sehr komplexes Rechtsgebiet und birgt viele Fallstricke, wenn zum Beispiel bei einer Mietminderung aufgrund von Schimmel bestimmte vorgegebene Abläufe nicht korrekt befolgt werden. Daraus können unter anderem hohe finanzielle Risiken resultieren.

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