Legionellen in der Mietwohnung – Was tun als Mieter?

In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige zu den Rechten, die Sie als Mieter bei einem Legionellenbefall haben.

Legionellen sind weit verbreitete Bakterien und kommen natürlich in sämtlichen Gewässern vor. Dadurch sind immer auch geringe Mengen von Ihnen im Leitungswasser enthalten. Zu einem Problem für den Menschen werden Legionellen erst, wenn sie sich im Wasser zu stark vermehren. Dies passiert vor allem in Stagnationswasser sowie Wasser bei Temperaturen zwischen 25 und 45 Grad Celsius.¹

Legionellen im Trinkwasser stellen besonders für ältere Menschen und Menschen mit geschwächtem Immunsystem eine erhöhte Gefahr dar. Kommt es zu einer Infektion durch Legionellen (Legionellose) treten meist eine der folgenden beiden Erkrankungen auf:

🚨 Legionärskrankheit: Die Legionärskrankheit ist eine Legionellose mit Lungenentzündung. Die Verläufe sind oft schwer und es kann zu einer Reihe von weiteren Symptomen wie Fieber, Durchfall, Schüttelfrost, usw. kommen.²

🚨 Pontiac-Fieber: Das Pontiac-Fieber ist eine Legionellose ohne Lungenentzündung, bei der nur fieberartige Symptome auftreten. Meist ist die Erkrankung kürzer und weniger schwer als die Legionärskrankheit.²

Mehr zu dem gesundheitlichen Einfluss von Legionellen auf den Menschen erfahren Sie in diesem Artikel:

👉 Legionellen – Infektion, Symptome und Behandlung

Der Betreiber der Wasserversorgungsanlage ist nach der deutschen Trinkwasserverordnung dazu verpflichtet, eine regelmäßige Legionellenprüfung durchzuführen, wenn eine dieser Bedingungen zutrifft:³

• Die Anlage besitzt einen Speicher- oder Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit einer Kapazität von über 400 Litern.

• Die Leitung zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Stelle, an dem das Trinkwasser entnommen wird, hat einen Inhalt von mehr als 3 Litern.

• Die Anlage befindet sich in einem Mehrfamilienhaus (mehr als zwei Parteien).

• Es befinden sich Einrichtungen in der Anlage, bei der es zu einer Verneblung des Wassers kommen kann (z. B. Duschen).

Ergibt der Legionellenbefund, dass der technische Maßnahmenwert von 100 KBE (koloniebildende Einheiten) in 100 ml überschritten wurde, ist der Betreiber der Anlage gesetzlich verpflichtet:³

• das Gesundheitsamt zu informieren
• eine Untersuchung mit Ortsbesichtigung durchzuführen
• eine schriftliche Risikoabschätzung zu erstellen
• erforderliche technische Maßnahmen durchzuführen

Auch die ergriffenen Maßnahmen müssen dem zuständigen Gesundheitsamt unmittelbar mitgeteilt werden. 

👉 In diesem Artikel zeigen wir Ihnen im Detail, welche technischen Maßnahmen ergriffen werden können um Legionellen abzutöten. 

Entscheidet das Gesundheitsamt, dass eine Schädigung der menschlichen Gesundheit zu erwarten oder zu besorgen ist, entstehen weitere Pflichten für den Besitzer der Wasseranlage:³

• Informieren der Verbraucher über das Gesundheitsrisiko, Ursache, Überschreitung des Grenzwerts, getroffene Maßnahmen, Verwendungsverbote und Verwendungseinschränkungen.

• Die Verbraucher auf dem aktuellen Stand zu halten: insbesondere mit Ratschlägen zur Vermeidung des Konsums von Stagnationswasser.

• Besonders gefährdete Verbraucher über Maßnahmen zum Eigenschutz hinzuweisen.

• Bei Wiederaufnahme des Normalbetriebs alle Verbraucher zu informieren.

• Betreiber anderer Wasserversogungsanlagen zu informieren, wenn diese Wasser aus der kontaminierten Anlage beziehen.

Bei der Beurteilung der Gefährdung des Gesundheitsrisikos spielt vor allem die nachgewiesene Anzahl an koloniebildenden Einheiten eine Rolle:⁴

• 100 - 1000 KBE / 100 ml – Bei Werten in diesem Bereich sind zwar Maßnahmen nötig, allerdings müssen diese in der Regel nicht unmittelbar umgesetzt werden.

• 1000 - 10.000 KBE / 100 ml – Liegen die Werte in diesem Bereich, sind in jedem Fall kurzfristige Sanierungsmaßnahmen zu treffen.

• Ab 10.000 KBE / 100 ml – Ab diesem Wert besteht in jedem Fall ein erhöhtes Gesundheitsrisiko und es müssen Sofortmaßnahmen wie Duschverbot und der Einsatz von Filtern unmittelbar durchgeführt werden.

Mit unserem Legionellen-Test-Kit können Sie einfach selbst eine Probe Ihres Leitungswassers entnehmen. Schicken Sie die Probe an unser Fachlabor und erfahren Sie innerhalb kurzer Zeit online die Anzahl der koloniebildenden Einheiten von Legionellen.

Dieser Test ist besonders für Sie geeignet, wenn:

• das Leitungswasser in Ihrer Wohnung länger nicht verwendet wurde

• Sie gerade in eine Immobilie gezogen sind, die vorher leer stand

• Ihnen Totstränge bekannt sind (z. B. eine alte Dusche im Keller, die nicht genutzt wird

• sich Personen mit geschwächtem Immunsystem in Ihrem Haushalt befinden

• das Leitungssystem sehr alt ist, oder sich Stagnationswasser in Leitungen befinden könnte

Jetzt bestellen:

Was tun, wenn der Vermieter seinen Handlungspflichten nicht nachkommt?

Wenn Ihr Vermieter nicht auf Ihre Anfragen reagiert, sollten Sie sich an Ihr zuständiges Gesundheitsamt wenden. Dieses finden Sie einfach, indem Sie Ihre Postleitzahl hier eingeben:

Gesundheitsamt-Finder des RKI

Wurde der technische Maßnahmenwert von 100 KBE / 100 ml überschritten und der Anlagenbetreiber/Vermieter kommt seinen Handlungspflichten nicht nach, setzt das Gesundheitsamt eine Frist, in welcher der Betreiber diese erfüllen muss. Werden innerhalb dieser Frist nicht alle Maßnahmen umgesetzt, erfolgt eine Prüfung des Gesundheitsamts sowie falls erforderlich eine Anordnung zur sofortigen Erfüllung.³

Welche Rechte hat der Mieter, wenn der Vermieter den Legionellenbefall verschweigt?

Wurde der Mieter nicht über einen schwerwiegenden Legionellenbefall informiert, steht ihm das Recht zu, mit sofortiger Wirkung das Mietverhältnis zu kündigen. Zusätzlich kann er einen Schadenersatz für Umzug und Maklerkosten gegenüber dem Vermieter geltend machen.⁵

Welche Rechte hat der Mieter, wenn es zu einer Legionelleninfektion kommt?

Ist der Vermieter der Pflicht zur regelmäßigen Prüfung des Trinkwassers auf Legionellen nicht nachgekommen, und es kommt zu einer durch Legionellen ausgelösten Erkrankung des Mieters, hat dieser Anspruch auf Schadensersatz und Schmerzensgeld.⁵

Kann die Miete gemindert werden?

Wurde der technische Maßnahmenwert von 100 KBE / 100 ml überschritten, kann der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung haben. Besteht zum Beispiel ein Duschverbot, liegt ein klarer Mietmangel vor, der zu einer Minderung der Miete berechtigt. Vergangene Gerichtsurteile haben gezeigt, dass Mietminderungen aufgrund eines Legionellenbefalls von bis zu 25 % möglich sind.⁶ 

👉 Hier finden Sie einige Beispiele für Gerichtsurteile der letzten Jahre (Berliner Mieterverein)

Wie oft muss eine Untersuchung auf Legionellen durchgeführt werden?

Bei gewerblichen Wasserversorgungsanlagen (z. B. in großen Wohnhäusern) muss das Trinkwasser mindestens alle drei Jahre auf Legionellen untersucht werden.⁷ Bei nicht gewerblichen Gebäudewasserversorgungsanlagen, bei denen Trinkwasser an die Öffentlichkeit abgegeben wird, muss die Untersuchung einmal jährlich durchgeführt werden. Ausnahmen von diesen Intervallen können vom zuständigen Gesundheitsamt festgelegt werden.³

Wer trägt die Kosten für die Untersuchung auf Legionellen

Bei der regelmäßigen Prüfung auf Legionellen handelt es sich um wiederkehrende Kosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen kann. Jedoch müssen alle Kosten für Kontrolluntersuchungen und Maßnahmen, die im Rahmen einer Legionellenkontamination durchgeführt werden, vom Eigentümer übernommen werden. Die Kosten für die Installation einer Entnahmestelle müssen ebenfalls vom Eigentümer/Vermieter übernommen werden, können jedoch eine Mieterhöhung rechtfertigen.⁸

1. Bundeszentrale für gesundheitliche Aufklärung – Legionellen
   
2. MSD Manual, 2022 - Infektionen durch Legionellen (Legionella) 
3. Bundesministerium der Justiz, 2023 – Verordnung über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch (Trinkwasserverordnung – TrinkwV) 
4. Bayerisches Landesamt für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit, 2024 - Legionellen – die am häufigsten gestellten Fragen
   
5. Roth & Partner Rechtsanwälte, 2024 - Legionellen im Trinkwasser - Rechte des Mieters
   
6. Berliner Mieterverein, 2023 - Legionellen im Trinkwasser
   
7. Bundesministerium für Gesundheit, 2023 -Trinkwasserverordnung und Legionellen
   
8. Bundesamt der Justiz – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen