Schimmelgutachter – Was macht er, was kostet er, wer zahlt?

In diesem Artikel erfahren Sie

❓wann ein Schimmelgutachter notwendig ist 

❓wie eine Ortsbegehung abläuft 

❓welchen Kosten von wem übernommen werden müssen

Schimmelgutachter sind Bausachverständige, welche ihren Schwerpunkt in der Begutachtung von Schimmel haben. Sie besitzen eine themenrelevante Ausbildung oder ein Studium und sind darin trainiert, Schimmelbefall in Wohnungen zu erkennen, zu beurteilen und zu bewerten.¹ 

Bei der Berufsbezeichnung Schimmelgutachter handelt es sich um keine geschützte Berufsbezeichnung! Daher sollten Sie bei der Auswahl des Gutachters unbedingt auf dessen Qualifizierung achten (Zertifizierungen wie die DIN EN ISO/IEC 17024 ¹) sowie auf dessen Verbandsanerkennungen (siehe nächster Abschnitt).

Das Landesnetzwerk Schimmelberatung NRW nennt die folgenden zwei Fachverbände, mit denen Sie einen zertifizierten Experten aus Ihrer Region finden können. Beide der Verbände bieten auch eine telefonische Beratung an:

👉 Berufsverband Deutscher Baubiologen VDB e.V.

👉 Bundesverband Schimmelpilzsanierung e.V.

Auch auf dieser Seite des Bundesverbands Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e. V. können Sie nach Schimmelgutachtern in Ihrer Nähe suchen:

👉 https://www.bundesverband-gutachter.de/

Handelt es sich um ein Gutachten, das zur Beweissicherung dient und vor Gericht vorgelegt werden soll, können Sie mit Gesamtkosten von etwa 1000 Euro für das Gutachten rechnen. Der Stundenlohn eines Gutachters liegt in der Regel bei etwa 100 - 200 Euro. Wobei noch die Kosten für die Anfahrt und Erstellung für den schriftlichen Bericht (ca. 200 - 400 Euro) dazu addiert werden.² Fragen Sie in jedem Fall den Gutachter vor der Ortsbegehung nach den Gesamtkosten, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Bei Schäden, die durch Schimmel verursacht wurden, liegt die Beweislast beim Vermieter. Der Mieter muss erst dann die Kosten des Gutachtens übernehmen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass der Schaden nicht aufgrund seiner Pflichtverletzung entstanden ist. Dazu muss bewiesen werden, dass die Schadensursache nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen ist und der Mieter durch sein Verhalten den Schimmel verursacht hat.³ 

Als Mieter sollten Sie Ihrem Vermieter eine angemessene Frist (z. B. einen Monat) setzen, um den Mangel von einem Gutachter beurteilen und beseitigen zu lassen. Im Falle einer Gerichtsverhandlung hängt es von der Beweislast ab, wer die Kosten des Gutachtens vor dem Urteil übernehmen muss.

Abhängig von dem Ergebnis des Gutachtens entscheidet sich, wer die Kosten für den Schaden übernehmen muss. Ist der Mieter für den Schimmel verantwortlich, muss er den Schaden auf eigene Kosten beseitigen, während der Vermieter zahlen muss, wenn ein Baumangel bzw. Bauschaden den Schimmel verursacht hat. Wurde der Schimmel durch einen Leitungswasserschaden verursacht, zahlt in der Regel die Hausrat- bzw. Wohngebäudeversicherung, sofern keine Fahrlässigkeit oder Absicht vorlag.³

Mehr rechtliche Informationen finden Sie hier:

👉 Schimmel in der Mietwohnung: Rechte und Pflichten als MieterIn

Bei der Ortsbegehung wird festgestellt, ob ein Befall durch Schimmel in der Wohnung vorliegt und wie groß das Ausmaß des Schimmelbefalls ist. Zudem wird das Gebäude auch auf mögliche Baumängel untersucht, die Schimmel verursachen oder begünstigen können. Die Ortsbegehung wird fast immer als schriftlicher Bericht festgehalten.

Folgende Parameter werden bei der Ortsbegehung erfasst:

• Temperatur der Räume
• Luftfeuchtigkeit der Räume
• Materialfeuchte
• Oberflächentemperatur
• baukonstruktive Randbedingungen
• Angaben zur Nutzung des betroffenen Raums
• mögliche weitere Quellen für Schimmel
• Gerüche, die auf Schimmel oder Feuchte hinweisen

Bei der Untersuchung der betroffenen Stellen werden eventuell auch Proben von dem Gutachter entnommen, um die jeweiligen Arten von Schimmelpilzen zu bestimmen. Zudem kann ein Gutachter auch beratend tätig sein und Empfehlungen für Lüftungs- und Heizungsverhalten sowie Sanierungsmaßnahmen geben.

👉 In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie man richtig gegen Schimmel lüftet und heizt

Aufgrund der gewonnenen Daten der Begehung wird entschieden, ob weitere Untersuchungen notwendig sind. Ist sowohl sichtbarer Schimmel als auch die Ursache erfasst, sind jedoch meist keine weiteren Untersuchungen mehr notwendig. 

Welche Sanierungsmaßnahmen im Detail durchgeführt werden müssen, liegt in der Kernkompetenz des Fachbetriebs, der mit der Sanierung beauftragt wird. Ob eine Schimmelsanierung überhaupt notwendig ist oder nicht, hängt neben dem Schadensumfang auch davon ab, wie häufig sich im jeweiligen Raum Menschen befinden (Nutzungsklasse). Genaue Informationen dazu erfahren Sie in unserem Artikel:

👉 Schimmelsanierung – Der komplette Leitfaden für Betroffene

Es können weitere Untersuchungen notwendig sein, um die Ursache des Schimmelbefalls zu klären. Hierfür werden unter anderem die folgenden Messverfahren eingesetzt:

• Bei der raumseitigen Gebäudethermografie werden die Oberflächentemperaturen von verschiedenen Stellen an der Oberfläche der Wand erfasst. Durch die Differenzen der verschiedenen Temperaturen kann so mögliche Feuchte im Material und Wärmebrücken erkannt werden. 

• Eine weitere bewährte Methode ist das langfristige Messen von Temperatur und Luftfeuchtigkeit mit sogenannten Datenloggern. Diese können über mehrere Wochen eingesetzt werden und können somit auch Rückschlüsse auf das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters geben.

• Konnte bei der Begehung kein Schimmel festgestellt werden, trotz starkem Geruch, Wasserschaden oder gesundheitlichen Problemen werden manchmal auch Spürhunde eingesetzt. Diese können bei einer weiteren Untersuchung der Wohnung die möglichen Quellen des Schimmels aufspüren.

In vielen Fällen können Sie sich auch von einem auf Schimmelsanierung spezialisierten Fachbetrieb beraten lassen, um sich das Geld und die Zeit für das Schimmelgutachten zu sparen. Jedoch hat ein Gutachten von einem unabhängigen Gutachter einige Vorteile gegenüber der Beratung durch einen Fachbetrieb:

✅ Rechtssichere Beurteilung: Durch das schriftliche Gutachten können Streitigkeiten über die Ursachen des Schimmels zwischen Mieter und Vermieter geklärt werden und einfacher als Beweismittel vor Gericht verwendet werden.

✅ Unabhängigkeit: Schimmelgutachter haben im Gegensatz zu Sanierungsbetrieben keinen finanziellen Anreiz, Ihnen möglicherweise unnötige Sanierungsmaßnahmen zu empfehlen.

✅ Bessere Analyseverfahren: Um Feuchtigkeit tief in der Bausubstanz nachweisen zu können, werden zum Teil thermografische Verfahren eingesetzt, die einem durchschnittlichen Handwerksbetrieb nicht zur Verfügung stehen.

✅ Umfassende Beratung: Auf Schimmel spezialisierte Gutachter können zudem Ihr Lüftungs- und Heizungsverhalten beurteilen und Ihnen Tipps geben, um Schimmel langfristig zu vermeiden.

Mit einem Schimmeltest können Sie selbst verdächtiges Material sowie Ihre Raumluft auf Schimmelsporen untersuchen lassen:

• Schimmeltest Abklatsch: Für verdächtige Stellen auf Oberflächen.

• Schimmeltest Raumluft: Kein sichtbarer Schimmel? Jetzt Raumluft testen!

• Anti Schimmel Set: Schimmeltest Raumluft + Luftfeuchtigkeitsmesser

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