Schimmel in der Mietwohnung: Rechte und Pflichten als Mieterin und Mieter
Sie wohnen zur Miete und haben Schimmel in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus entdeckt? Dann sollten Sie über Ihre Mieterrechte und -pflichten Bescheid wissen. Unser Ratgeber liefert Ihnen dazu viele wichtige Infos und Tipps.1
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Schimmel in der Mietwohnung: Das sind die Pflichten als Mieter
Schimmelbildung verhindern durch korrektes Heizen und Lüften
Im besten Fall „kümmern” Sie sich schon um den Schimmel in Ihrer Mietwohnung, bevor dieser entsteht: Als Mieter sind Sie dazu verpflichtet, richtig zu heizen und auf korrekte Weise zu lüften. Unsachgemäßes Heizen und Lüften kann zum Beispiel schnell zu Schimmel an Wänden und Fenstern der Mietwohnung führen, dessen Beseitigung Sie im schlimmsten Fall auch noch selbst bezahlen müssen.
Hier erfahren Sie, wie Sie richtig heizen und lüften
Sie wollen ganz genau überprüfen, ob Ihr Heiz- und Lüftverhalten effizient ist? Das kostenlose Checknatura-Lüftungsprotokoll hilft Ihnen dabei! Damit erhalten Sie schnell und einfach einen genauen Überblick über Luftfeuchtigkeit, Lüft-Intervalle und Temperaturschwankungen in Ihrem Zuhause. Ein Lüftungsprotokoll wird vor allem wichtig, wenn Sie schriftliche Aufzeichnungen Ihres regelmäßigen Lüftens brauchen – etwa für die Ursachenforschung bei einem Schimmelbefall in Ihrer Mietwohnung.
Abstand der Möbel zur Wand einhalten
Um Schimmelbildung hinter Möbeln nachhaltig zu vermeiden, ist es wichtig, dass die Luft dort ausreichend zirkulieren kann. Halten Sie daher unbedingt einen Abstand von 10 cm zwischen Außenwänden und Möbelstücken ein. Ist dieser Abstand nicht gegeben, kann es hinter den Möbeln verstärkt zu Kondenswasserbildung kommen, welche wiederum Schimmelbildung begünstigt.
Mängelanzeige beim Vermieter
In manchen Fällen kann jedoch auch korrektes Heizen und Lüften einen Schimmelbefall nicht vermeiden, wenn der Grund beispielsweise in baulichen Mängeln zu suchen ist. Zuerst sollten Sie Ihren Vermieter unverzüglich über den Schimmelbefall in Kenntnis setzen. Wird der Befall nicht oder zu spät gemeldet, müssen Sie den daraus entstehenden Schaden ggf. selbst übernehmen. Außerdem ist in diesem Fall Ihr Recht auf Mietminderung, Schadensersatz etc. nicht mehr garantiert.2 Melden Sie den Befall unbedingt in schriftlicher Form und lassen Sie sich den Erhalt der Mängelanzeige durch eine Unterschrift mit Datum oder in Form eines Einschreibens bestätigen, um eine spätere Beweisnot ihrerseits zu vermeiden. Fotografieren Sie den Schimmel außerdem, um später beweisen zu können, dass ein Befall vorlag.
Zugang zur Wohnung gewähren
Sie sind verpflichtet, Ihrem Vermieter Zutritt zu Ihrer Wohnung zu gewähren, wenn dieser den Schimmelbefall beseitigen soll. Ein Termin des beauftragten Handwerkers sollte mindestens 24 Stunden im Voraus mit dem Vermieter abgesprochen werden. Sollten Sie diesem keinen Zutritt zu Ihrer Wohnung gewähren wollen, verlieren Sie Ihr Recht auf Mietminderung und müssen unter Umständen gar mit einer Kündigung rechnen.3
Schimmel in der Wohnung entdeckt? So werden Sie ihn wieder los!
Rechte und Möglichkeiten des Mieters, wenn Schimmel entdeckt wurde
Schimmelbeseitigung mit Fristsetzung
Sie haben das Recht, dass der Schimmel in Ihrer Mietwohnung und dessen Ursache von Ihrem Vermieter beseitigt wird. Dies gilt unabhängig davon, wer für den Schimmel verantwortlich ist.4 (Das heißt jedoch nicht, dass Ihr Vermieter in jedem Fall die Beseitigung bezahlen muss.) Sind bauliche Mängel der Grund für den Befall, haben Sie das Recht, Ihrem Vermieter eine Frist zur Beseitigung des Schimmels zu setzen. Es ist empfehlenswert, sich rechtlichen Beistand zu suchen, der auf eine korrekte Vorgehensweise achtet sowie die Höhe einer etwaigen Mietminderung mit Ihnen bespricht.5
Mietminderung aufgrund von Schimmel
Kommt Ihr Vermieter der Beseitigung des Schimmelbefalls entgegen Ihrer Aufforderung nicht nach, haben Sie das Recht auf eine Mietminderung. Deren Höhe richtet sich nach dem Ausmaß des Befalls und kann zwischen 5 und 100 % betragen. Wichtig hierfür ist, dass Sie nicht selbst für den Schimmel verantwortlich sind und den Befall frühzeitig Ihrem Vermieter melden.6
Eine Mietminderungspauschale gibt es bei Schimmel nicht. Allerdings gibt es einige Richtwerte, die als Orientierung dienen können:
Leichter Schimmelbefall an einer Wand ► Mietminderung von 5 bis 10 %
Mittlerer Schimmelbefall an mehreren Wänden oder in mehreren Räumen ► Mietminderung von 15 bis 20 %
Schwerer Schimmelbefall, Gesundheitsgefährdung, Unbewohnbarkeit ► Mietminderung von 50 bis 100 %12
Eine Mietminderung ist übrigens auch bei einem Schimmelbefall im Keller möglich. Die Höhe der Mietminderung hängt hier unmittelbar mit der Nutzung des Kellers zusammen (Abstellort, Hobbyraum etc.).
Weitere Informationen zur Mietminderung bei Schimmel erhalten Sie in unserem Ratgeber „Mietminderung bei Schimmel: Voraussetzungen, Höhe, Folgen & Alternativen”.
Schadensersatz
Sollte Ihnen durch die Schimmelbelastung ein materieller oder gesundheitlicher Schaden entstehen oder entstanden sein, können Sie von Ihrem Vermieter gemäß § 536a BGB einen Schadensersatz verlangen. Dies gilt natürlich nur, wenn nicht Sie selbst für den Schimmelbefall verantwortlich sind und letzteren frühzeitig gemeldet haben.7
Ersatzvornahme
Eine weitere Möglichkeit ist die Veranlassung einer sog. „Ersatzvornahme“. Hierbei beauftragen Sie selbst eine Fachfirma mit der Beseitigung des Schimmels und verrechnen die Kosten dafür mit der Miete. Voraussetzung hierfür ist in der Regel eine verstrichene Frist zur Beseitigung der Mängel. Aber: Hierbei sollte unbedingt zuvor eine rechtliche Beratung erfolgen, da es für Sie dabei einiges zu beachten gibt. Durch rechtliche Fehler im Vorgehen kann es sein, dass Sie die Kosten nicht erstattet bekommen oder gar für bauliche Fehler haftbar gemacht werden können.8
Klage auf Mängelbeseitigung
Hilft alles nichts, können Sie die Beseitigung des Schimmelbefalls und dessen Ursache im Rahmen einer Klage auf Mängelbeseitigung fordern. Das Vorliegen des Schimmels muss dabei bewiesen werden (z. B. Fotodokumentation). Bei erfolgreicher Klage muss Ihr Vermieter innerhalb einer bestimmten Frist den Schimmel nachhaltig entfernen. Anderenfalls droht eine Zwangsvollstreckung.9
Fristlose Kündigung
Liegt durch den Schimmel in der Mietwohnung eine „erhebliche Beeinträchtigung Ihrer Wohnqualität“ vor, kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein. Sie müssen jedoch beweisen, dass Sie zur fristlosen Kündigung berechtigt waren, etwa durch gesundheitliche Folgen des Schimmels. Hierfür brauchen Sie in der Regel ein medizinisches Gutachten.10
? In diesem Artikel erfahren Sie, welche rechtlichen Möglichkeiten Sie bei Schimmel am Arbeitsplatz haben.
Tipps und Tricks
Thermohygrometer
Besorgen Sie sich ein sogenanntes „Thermohygrometer” – ein Messgerät für Temperatur und relative Luftfeuchtigkeit. Mit einem Thermohygrometer behalten Sie den Überblick über die Parameter, die schnell zu Schimmel in der Mietwohnung führen können. Wenn Sie sehen, dass die Luftfeuchtigkeit zu hoch ist, sollten Sie unbedingt richtig lüften. Auch das richtige Heizen im Winter ist wichtig, um einer Schimmelbelastung vorzubeugen. Ein Thermohygrometer brauchen Sie außerdem für ein vollständiges Lüftungsprotokoll.
Lüftungsprotokoll
Fertigen Sie ein Lüftungsprotokoll an, in welchem Sie Ihre Lüftungsroutine, Temperatur- und Luftfeuchtigkeitswerte festhalten. Um sicherzugehen, lassen Sie sich die Werte regelmäßig von unabhängigen Zeugen per Unterschrift bestätigen.11
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Leser interessierte auch:
Häufige Fragen von Mietern bei Schimmel in der Wohnung
Schimmel in der Wohnung – wer zahlt und haftet?
Der Mieter haftet für den Schaden, wenn er den Schimmelbefall verursacht hat und der Vermieter, wenn die baulichen Rahmenbedingungen den Schimmel verursacht haben. Meist lässt sich die Entstehung des Schimmels jedoch nicht auf eine Ursache zurückführen. Bei einem Streitfall vor Gericht bewerten daher Sachverständige die Situation. Die Verbraucherzentrale empfiehlt Mietern daher, die Lüftungszeiten sowie die Raumtemperatur in einem Protokoll festzuhalten, um nachzuweisen, dass die Wohnung ordnungsgemäß gelüftet wurde (vgl. Verbraucherzentrale 2023 - Wer haftet bei Schimmelbefall in der Wohnung).
Wie schnell muss der Vermieter bei Schimmel reagieren?
Der Vermieter sollte schnellstmöglich reagieren, nachdem er über einen Schimmelbefall informiert wurde. Der Mieterhilfe Verein gibt hier 4 Wochen als eine angemessene Zeitspanne für die Beseitigung nach der Meldung durch den Mieter an (vgl. Mieterhilfe e.V., 2025 - Schimmel in der Wohnung Tipps vom Mieterhilfeverein e.V.)
Grundsätzlich haben Mieter einen Beseitigungsanspruch gegenüber Ihrem Vermieter. In der Regel beauftragt dieser einen Gutachter, der die Schadensursache bewertet. Im Rahmen des Gutachtens kann auch festgestellt werden, ob der Schimmel durch Baumängel oder falsches Lüften verursacht wurde.
Sollte sich der Vermieter weigern, den Schimmel zu beseitigen, kann der Mieter selbst eine Fachfirma mit der Beseitigung beauftragen und die Kosten an den Vermieter weitergeben. Da das Mietrecht bei Schimmel in der Wohnung recht komplex ist, sollten Sie sich vorher jedoch von einem spezialisierten Anwalt beraten lassen!
Kann meine Haftpflichtversicherung den Schaden durch den Schimmel übernehmen?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann selbst verursachter Schimmel auch von einer Haftpflichtversicherung abgedeckt sein: Bei der privaten Haftpflichtversicherung der Allianz werden zum Beispiel auch Allmählichkeitsschäden abgedeckt. Ein von der Allianz genanntes Beispiel wäre das unbemerkte Bohren in eine Wasserleitung, das nach einigen Monaten zu Schimmel führt. (vgl. Allianz, 2023 - Mietsachschäden: Haftpflicht für die Wohnung).
Leider bieten die meisten privaten Haftpflichtversicherungen jedoch keinen Versicherungsschutz gegen Schimmel, der durch falsches Lüften und Heizen verursacht wurde. So erklärt zum Beispiel AXA, dass “Schäden durch allmähliche Einwirkung von Faktoren wie Temperatur, Witterung oder Feuchtigkeit nicht gedeckt sind” (vgl. AXA, 2023 - Schimmel in der Wohnung).
Welche Schäden werden von der Gebäudeversicherung übernommen?
Die Gebäudeversicherung des Hauseigentümers übernimmt in der Regel Leitungswasserschäden und Beschädigungen am Gebäude, die durch äußere Einwirkungen wie Unwetter oder Hochwasser entstanden sind. Wurde der Wasserschaden oder Schimmel jedoch vom Mieter verursacht, greift dieser Versicherungsschutz allerdings nicht. Des Weiteren greift die Gebäudeversicherung bei Schäden am Haus und nicht bei beweglichem Inventar wie Möbeln (vgl. Deutsche Schadenshilfe – Schimmel im Haus: Versicherungen und Maßnahmen).
Welche Schäden werden von der Hausratversicherung übernommen?
Die Hausratversicherung kommt für Schäden an beweglichem Inventar in der Wohnung auf, wenn dieses unter anderem durch Leitungswasser beschädigt wurde. Würde zum Beispiel ein Schrank durch einen kaputten Waschmaschinenschlauch beschädigt werden, würde dies von der Hausratversicherung übernommen werden. (vgl. Signal Iduna, 2023 - Schimmel: Zahlt die Hausratversicherung?).
Wer trägt die Kosten des Gutachters?
Schimmelgutachten, die zur Beweissicherung dienen, können bis ungefähr 1.000 Euro kosten. Kommt der Gutachter zu dem Ergebnis, dass der Mieter für den Schaden verantwortlich ist, muss der Mieter auch für die Kosten des Gutachtens aufkommen. Nach dem Mietrechtsexperten Bredereck sollten Sie daher vor allem hinterfragen, ob die Aussagen des Gutachters zu Ihrem Lüftungsverhalten stimmen und ob der Gutachter sich mit den eventuellen Mängeln in der Bausubstanz auseinandergesetzt hat, die für den Schimmel ursächlich sein könnten. Sollte dies nicht der Fall sein, sollten Sie sich in jedem Fall zunächst von einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt beraten lassen (vgl. Rechtsanwalt Alexander Bredereck, 2019 – Schimmel in der Mietwohnung – wer trägt die Kosten des Gutachters).
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Wichtig:
Die in diesem Artikel, in den verlinkten Artikeln und im dazugehörigen Download bereitgestellten Informationen ersetzen keine Rechtsberatung und haben nicht den Anspruch, individuelle rechtliche Fragen oder Probleme zu behandeln. Vielmehr sind sie allgemeiner Natur und dienen ausschließlich zu Informationszwecken.
1Dieser Artikel ist kein Ersatz für eine individuelle Rechtsberatung durch eine AnwältIn.
2Vgl.: BGB § 536c.
3Vgl.: Homeday: Schimmel in der Mietwohnung: Wer übernimmt die Kosten?
4Vgl.: Schwartmann, Andreas: Schimmel in der Mietwohnung: Welche Rechte und Pflichten haben Mieter bei Schimmelbefall?
5Vgl.: Deutscher Mieterbund Siegerland und Umgebung e.V.: Schimmel in der Wohnung - wie verhalte ich mich als Mieter richtig?
6Vgl.: Mieterhilfe e.V.: Schimmel in der Wohnung - was kann ich als Mieter tun?
7Vgl.: Anwalt.de: Schimmelpilz in der Wohnung: Ansprüche des Mieters und Risikoanalyse zur Durchsetzbarkeit.
8Vgl.: Pro Mietrecht: Schimmel - Zahlung des Schadens durch Mieter oder Vermieter?
9Vgl.: Schwartmann, Andreas: Schimmel in der Mietwohnung: Welche Rechte und Pflichten haben Mieter bei Schimmelbefall?
10Vgl.: Ebd..
11Vgl.: Deutscher Mieterbund Siegerland und Umgebung e.V.: Schimmel in der Wohnung - wie verhalte ich mich als Mieter richtig?
12Vgl.: rechtsanwalt.com: Wie viel Mietminderung kann man bei Schimmel grundsätzlich geltend machen?
