Das Wichtigste auf einen Blick:
✅ Vermieterinnen und Vermieter von Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasseranlage sind häufig gesetzlich zur Legionellenprüfung verpflichtet.
✅ Prüfpflicht besteht in der Regel bei Großanlagen mit mehr als 400 Litern Speicherinhalt oder mehr als 3 Litern Leitungsinhalt zwischen Warmwasserbereiter und Entnahmestelle.
✅ Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist keine gesetzliche Legionellenprüfung erforderlich.
✅ Die Legionellenprüfung muss mindestens alle 3 Jahre durchgeführt werden.
✅ Die Untersuchung darf nur durch eine zugelassene Untersuchungsstelle erfolgen.
✅ Eigenproben oder einfache Testkits ersetzen die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung nicht.
✅ Der technische Maßnahmenwert liegt laut Trinkwasserverordnung bei 100 KBE Legionellen pro 100 ml Wasser.
✅ Bei Erreichen des technischen Maßnahmenwertes sind Sie verpflichtet, Ursachen zu klären, Maßnahmen einzuleiten und das Gesundheitsamt einzubeziehen.
✅ Mieterinnen und Mieter müssen informiert werden, wenn ein relevantes Gesundheitsrisiko oder Nutzungseinschränkungen vorliegen.
✅ Regelmäßige Prüfungen schützen vor Gesundheitsrisiken, Bußgeldern, Haftungsfragen und möglichen Mietminderungen.
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Für die Legionellenprobennahme ist es in der Regel erforderlich, mindestens drei Proben zu entnehmen. Diese sollten an repräsentativen Stellen im Wassersystem erfolgen, wie am Austritt und Eintritt des Warmwasserspeichers sowie an der am weitesten entfernten Entnahmestelle. Bitte beachten Sie dies bei der Auswahl der Probenanzahl im Kontaktformular.
Basispaket: 267,00 €
- beinhaltet Probennahme an 3 Entnahmestellen
- jede weitere Probennahme: 89,00 €
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✔️ Schnelle und präzise Ausführung: Wir legen Wert auf Effizienz ohne Kompromisse bei der Genauigkeit.
✔️ Behördliche Unterstützung: Wir helfen Ihnen bei der Kommunikation mit den zuständigen Behörden.
✔️ Hochqualifizierte Probenehmerinnen und Probenehmer: Unsere externen Experten sind erfahren, speziell geschult und ins Qualitätsmanagement des Labors einbezogen.
✔️ Moderne Standards: Die Probennahme erfolgt nach DIN EN ISO 19458; die Analyse auf Legionella spec. erfolgt nach DIN EN ISO 11731.
✔️ Über 100.000 durchgeführte Legionellenprüfungen
Worum geht’s bei der Legionellenprüfung?
Die Legionellenprüfung ist eine gesetzlich geregelte Untersuchung des Warmwassersystems auf Legionella spec. Ziel ist nicht ein einzelner „Duschkopf-Test“ (lokale Kontamination), sondern die systemische Prüfung der Trinkwasserinstallation, also ob Legionellen in relevanter Konzentration im zentralen Warmwassersystem vorkommen (systemische Kontamination).
Legionellenprüfung: Bin ich als Vermieterin oder Vermieter gesetzlich verpflichtet (gem. § 31 Absatz 1 TrinkwV)?
Von der gesetzlichen Prüfpflicht sind Sie in der Regel betroffen, wenn alle folgenden Punkte erfüllt sind:
⚠️ Trinkwasser wird im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit abgegeben, also z. B. durch Vermietung von Wohnungen.
⚠️ Es gibt eine zentrale Trinkwassererwärmung (z. B. ein Boiler).
⚠️ Die Anlage gilt als sogenannte “Großanlage” mit mehr als 400 Litern Speicherinhalt oder mehr als 3 Litern Leitungsinhalt in mindestens einer Trinkwasserleitung zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle. Bei Letzterem wird Wasser in Zirkulationsleitungen nicht mitgerechnet.
⚠️ Es gibt Duschen oder andere Einrichtungen, bei denen Wasser vernebelt wird.
⚠️ Es handelt sich nicht um ein Ein- oder Zweifamilienhaus.1
Wichtig: Auch wenn in Ihrem Mehrfamilienhaus nur einzelne Eigentumswohnungen vermietet werden, kann eine gewerbliche Trinkwasserabgabe vorliegen. Dann kann die zentrale Warmwasseranlage prüfpflichtig sein, sofern auch die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.
Wenn Sie alle Punkte für sich abhaken können, sind Sie in der Regel gesetzlich verpflichtet, eine Legionellenprüfung durchzuführen.
Hingegen sind Sie wahrscheinlich nicht von der Prüfpflicht betroffen, wenn …
… es sich bei Ihrer Immobilie um ein Ein- und Zweifamilienhaus handelt,
… es bei Ihnen keine zentrale Warmwasserbereitung gibt (falls Sie etwa Durchlauferhitzer in den einzelnen Wohnungen nutzen),
… Ihre Anlage nicht über Duschen oder vergleichbare Einrichtungen mit Aerosolbildung verfügt,
… Sie eine Eigentümergemeinschaft ohne Vermietung bilden, sofern keine gewerbliche Trinkwasserabgabe vorliegt.1
Das Bundesministerium für Gesundheit legt hierzu fest:
Wenn in einem Wohngebäude alle Wohnungen von den jeweiligen Eigentümern selbst bewohnt werden, liegt keine gewerbliche Tätigkeit im Sinne der TrinkwV vor.1
Auch die Art der Warmwassererzeugung kann ein Ausschlusskriterium sein. Beispiel: Wenn eine gewerbliche Nutzung bzw. Vermietung vorliegt, besteht dennoch keine regelmäßige Legionellen-Prüfpflicht, wenn es sich nicht um untersuchungspflichtige Großanlagen (mehr als 400 Liter Speicherinhalt oder mehr als 3 Liter Leitungsinhalt) zur Trinkwassererwärmung handelt.
Wie oft muss ich eine Legionellenuntersuchung durchführen?
Bei Mietshäusern mit gewerblicher, aber nicht öffentlicher Trinkwasserabgabe gilt: mindestens alle drei Jahre muss auf Legionellen getestet werden. Bei neu in Betrieb genommenen Anlagen muss die erste Untersuchung innerhalb von drei bis zwölf Monaten (§ 31 Absatz 4 TrinkwV2) nach Inbetriebnahme erfolgen.
Öffentliche Einrichtungen haben indes strengere zeitliche Intervalle.
Das Untersuchungsergebnis sollten Sie unbedingt dokumentieren. Die Niederschrift ist mindestens 10 Jahre aufzubewahren.
Wer darf die Legionellenprüfung bei mir durchführen?
Die Untersuchung auf Legionellen muss durch eine zugelassene und gelistete Untersuchungsstelle durchgeführt werden. Die Probennahme und Laboruntersuchung dürfen nicht getrennt beauftragt werden. In diesem Fall ist also unser Legionellentest zur Eigenkontrolle nicht die richtige Wahl, obwohl die Analyse im Hintergrund ebenso wissenschaftlich ist.
Sie benötigen eine verlässliche, regelkonforme Legionellenüberprüfung? Dann sind wir Ihr Ansprechpartner:
Unsere Labore sind nach DIN EN ISO/IEC 17025 akkreditiert und alle unsere Probenehmerinnen und Probenehmer sind offiziell ins Qualitätsmanagement unserer Labore eingebunden. Sie erhalten von uns einen behördlich anerkannten Prüfbericht mit fachgerechter Probennahme, Laboranalyse und Dokumentation zu einem fairen Preis.
Für alle Ihre Fragen stehen wir selbstverständlich persönlich zur Verfügung.✅
Ablauf der Legionellenprüfung: Wie viele Wasserproben benötige ich und wo muss Wasser entnommen werden?
Bei der Legionellenprüfung geht es nicht darum, irgendeinen Wasserhahn oder nur den Duschkopf zu testen. Ein Duschkopf, ein Duschschlauch oder eine einzelne Armatur kann lokal verunreinigt sein. Das sagt aber nicht zuverlässig aus, ob das zentrale Warmwassersystem des Gebäudes betroffen ist.
Gesetzlich gefordert ist eine systemische Untersuchung der Trinkwasserinstallation. Das bedeutet: Es wird geprüft, ob Legionellen im zentralen Warmwassersystem des Gebäudes vorkommen, also dort, wo sich ein Befall auf mehrere Wohnungen oder Entnahmestellen auswirken kann. Ziel ist ein realistisches Bild des Warmwassersystems.
Wir prüfen zu diesem Zweck zunächst, welche Stellen im Gebäude für die Untersuchung geeignet und repräsentativ sind. Dafür werden in der Regel Proben an folgenden Stellen entnommen:
✅ am Abgang des Trinkwassererwärmers (wo das erwärmte Trinkwasser in das Leitungssystem übergeht),
✅ am Wiedereintritt der Zirkulationsleitung (wo das zirkulierende Warmwasser zum Trinkwassererwärmer zurückkehrt),
✅ an geeigneten Entnahmestellen in der Peripherie (zum Beispiel an Stellen, welche die Steigstränge des Gebäudes repräsentieren).
Die UBA-Empfehlung3 verlangt, dass bei der systemischen Untersuchung der Abgang vom Trinkwassererwärmer, der Wiedereintritt der Zirkulation und die Steigstränge einbezogen werden. Es müssen dabei nicht zwingend alle Steigstränge einzeln beprobt werden. Entscheidend ist, dass die ausgewählten Stellen eine fachlich belastbare Aussage über das Gesamtsystem ermöglichen. Die Auswahl muss dokumentiert und begründet werden, zum Beispiel anhand eines Strangschemas. Es gelten die sogenannten allgemein anerkannten Regeln der Technik (aaRdT).
Das einzige, das Sie in diesem Zusammenhang beachten müssen, ist, dass bei Ihrer Legionellenprüfung laut § 41 Abs. 4 TrinkwV in der Regel mindestens 3 Proben verlangt werden.
Der Ablauf ist simpel: 1. Anfrage – 2. Objektprüfung – 3. Probennahme – 4. Prüfbericht.
Für alle, die es ganz genau wissen möchten:
Unsere Probennahme erfolgt nach DIN EN ISO 19458, Tabelle 1, Zweck b (bzw. nach der aktuellsten UBA-Empfehlung). Das ist das Verfahren für mikrobiologische Trinkwasserproben, bei denen die Wasserqualität im Leitungssystem beurteilt werden soll. Nach § 42 Abs. 2 Nr. 2 TrinkwV gilt dieses Vorgehen bei Legionellenuntersuchungen als maßgeblich.
Was bedeutet "technischer Maßnahmenwert" in der Trinkwasserverordnung?
Der technische Maßnahmenwert für Legionellen liegt bei 100 KBE pro 100 ml Trinkwasser. Wird dieser Wert bei der Legionellenuntersuchung erreicht oder überschritten, besteht für Sie als betreibende Person unmittelbarer Handlungsbedarf. Der Wert ist kein Grenzwert für „ungefährlich“ oder „gefährlich“, sondern ein gesetzlich definierter Auslöser für Prüf-, Melde- und Handlungspflichten nach Trinkwasserverordnung.
Wir unterstützen Sie selbstverständlich auch nach dem Ergebnis. Sollten Sie Fragen haben oder nicht genau wissen, wie Sie sich verhalten sollen: kein Problem. Wir helfen.
Was muss ich bei einem auffälligen Legionellenbefund tun?
Wird der technische Maßnahmenwert von 100 KBE/100 ml erreicht oder überschritten, müssen Sie unverzüglich handeln.
Zunächst ist es wichtig und vorgeschrieben, dass Ihr zuständiges Gesundheitsamt informiert wird. Anschließend müssen die Ursachen fachlich geklärt, die Trinkwasserinstallation vor Ort geprüft und eine schriftliche Risikoabschätzung nach der Trinkwasserverordnung erstellt werden.
Daraus ergeben sich die erforderlichen Maßnahmen zum Schutz der Bewohnerinnen und Bewohner, etwa technische Anpassungen, Spülmaßnahmen, Temperaturkontrollen oder Nutzungshinweise. Betroffene Mieterinnen und Mieter werden informiert, sobald Ergebnisse der Risikoabschätzung, Einschränkungen der Trinkwassernutzung oder konkrete Empfehlungen vorliegen.
Alle Schritte werden dokumentiert und dienen dazu, Gesundheitsrisiken zu vermeiden und die Betreiberpflichten rechtssicher zu erfüllen. Rechtsgrundlage sind primär § 51 TrinkwV für die Handlungspflichten bei Legionellenbefund und § 52 TrinkwV für die Information der betroffenen Verbraucherinnen und Verbraucher.
Damit Sie auf keinen Fall etwas vergessen, haben wir für Sie eine praktische Checkliste zusammengestellt. Wenn Sie diese Punkte abhaken, sind Sie gut vorbereitet.
Download: Checkliste auffälliger Legionellenbefund für Betreiberinnen und Betreiber
Zum Download: Checkliste auffälliger Legionellenbefund
Welche Risiken bestehen für mich bei versäumter Prüfung auf Legionellen?
Wer als Vermieterin oder Vermieter die vorgeschriebene Legionellenprüfung nicht, nicht rechtzeitig oder nicht ordnungsgemäß durchführen lässt, riskiert behördliche Maßnahmen, Bußgelder und zivilrechtliche Ansprüche. Bei einem Legionellenbefund können zusätzlich Kosten für Risikoabschätzung, technische Maßnahmen, Nachuntersuchungen und Mieterkommunikation entstehen.
Besonders kritisch wird es, wenn es zu Gesundheitsbeeinträchtigungen kommt oder die Trinkwasserqualität nicht ausreichend kontrolliert wird. In diesen Fällen können auch Mietminderungen oder Schadensersatzforderungen relevant werden.
👉 Mehr zu den gesundheitlichen Auswirkungen von Legionellen erfahren Sie in unserem Artikel “Legionellen – Infektion, Symptome und Behandlung”.
Eine regelmäßige, fachgerecht dokumentierte Prüfung schützt daher nicht nur die Bewohnerinnen und Bewohner, sondern auch Sie selbst vor vermeidbaren Haftungs- und Kostenrisiken. Grundlage sind unter anderem die Betreiberpflichten und Ordnungswidrigkeitenregelungen der Trinkwasserverordnung.
Umlagefähigkeit: Sind die Kosten für eine Legionellenprüfung umlagefähig?
Die regelmäßige, gesetzlich vorgeschriebene Legionellenprüfung können Sie als Betreiberin oder Betreiber in der Regel als Betriebskostenposition in der Nebenkostenabrechnung an Ihre Mieterinnen und Mieter weitergeben. Natürlich nur, wenn die Umlage von Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart ist.
Rechtsgrundlagen sind insbesondere § 556 BGB, § 1 BetrKV sowie je nach Einordnung § 2 Nr. 5 BetrKV bzw. § 2 Nr. 17 BetrKV.
Wichtig ist die Abgrenzung: Umlagefähig sind grundsätzlich die turnusmäßigen Prüfkosten, also Probennahme, Laboranalyse und Prüfbericht. Nicht umlagefähig sind dagegen Kosten, die durch einen Mangel oder Befall entstehen, etwa die Einrichtung oder Nachrüstung von Probennahmestellen, eine Risikoabschätzung, Sanierungsmaßnahmen, Reparaturen oder zusätzliche Nachprüfungen infolge eines auffälligen Befunds.
Vorbeugende Maßnahmen gegen Legionellen im Mehrfamilienhaus
Betreiberinnen und Betreiber können das Legionellenrisiko deutlich senken, wenn die Warmwasseranlage dauerhaft fachgerecht betrieben wird. Vorbeugende Maßnahmen sind vordergründig eine ausreichend hohe Temperatur, also in der Regel mindestens 60 °C am Austritt des Trinkwassererwärmers und mindestens 55 °C im Zirkulationssystem, ein regelmäßiger Wasseraustausch sowie die Vermeidung von Stagnation, Totleitungen und dauerhaft ungenutzten Entnahmestellen. Wenig genutzte Leitungen sollten regelmäßig gespült, Wartungen dokumentiert und technische Änderungen an der Trinkwasserinstallation fachgerecht geplant werden. So bleibt die Anlage hygienisch stabil und die regelmäßige Legionellenprüfung wird nicht zur reinen Pflicht, sondern zu einem wirksamen Teil der Betreiberverantwortung.
👉 Sie wollen mehr darüber erfahren, wie Sie Legionellen vermeiden? Lesen Sie unseren Artikel “So vermeiden Sie Legionellen im Warmwasserspeicher”.
Nicht prüfpflichtig? Wir empfehlen trotzdem eine Eigenkontrolle mit unserem Test-Kit
Sie unterliegen nicht der gesetzlichen Prüfpflicht? Dann ist eine freiwillige Eigenkontrolle dennoch sinnvoll, besonders bei selten genutzten Leitungen, längeren Stillstandszeiten oder Unsicherheit über die Wasserhygiene. Mit einem Legionellen-Test für Leitungswasser können Sie eine erste Orientierung erhalten und mögliche Risiken frühzeitig erkennen. Wichtig: Eine Eigenkontrolle ersetzt keine gesetzlich vorgeschriebene Legionellenprüfung, eignet sich aber als einfache Vorsorgemaßnahme für nicht prüfpflichtige Anlagen.
Häufig gestellte Fragen zur Legionellenprüfung
Wer muss eine Legionellenprüfung durchführen lassen?
Prüfpflichtig sind in der Regel Vermieter und Betreiber von Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasseranlage, Großanlage und Duschen oder vergleichbaren Entnahmestellen.
Wann gilt eine Anlage als Großanlage?
Eine Großanlage liegt vor bei mehr als 400 Litern Speicherinhalt oder mehr als 3 Litern Leitungsinhalt zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle.
Sind Ein- und Zweifamilienhäuser prüfpflichtig?
Nein, Ein- und Zweifamilienhäuser sind von der regelmäßigen Legionellenprüfpflicht ausgenommen.
Wie oft muss die Legionellenprüfung erfolgen?
Bei prüfpflichtigen vermieteten Wohnhäusern muss die Prüfung mindestens alle 3 Jahre durchgeführt werden.
Wann ist die erste Prüfung bei neuen Anlagen fällig?
Bei neu in Betrieb genommenen prüfpflichtigen Anlagen muss die erste Untersuchung innerhalb von 3 bis 12 Monaten erfolgen.
Wer darf die Legionellenprüfung durchführen?
Die Prüfung darf nur durch eine zugelassene und gelistete Untersuchungsstelle mit fachgerechter Probennahme und Laboranalyse erfolgen.
Welche Normen sind für die Prüfung wichtig?
Relevant sind insbesondere DIN EN ISO/IEC 17025 für die Akkreditierung, DIN EN ISO 19458 für die Probennahme und DIN EN ISO 11731 für die Legionellenanalyse.
Kann ein Hausmeister oder Sanitärbetrieb die Prüfung übernehmen?
Nein, sofern er nicht Teil einer zugelassenen Untersuchungsstelle ist, ersetzt seine Tätigkeit keine gesetzlich anerkannte Legionellenprüfung.
Wo werden die Proben genommen?
Die Proben werden an repräsentativen Stellen der Warmwasseranlage entnommen, insbesondere am Trinkwassererwärmer, an der Zirkulation und an geeigneten Stellen der Steigstränge.
Warum wird nicht einfach am Duschkopf getestet?
Eine Probe am Duschkopf ist für die systemische Prüfung nicht geeignet, weil sie nur eine lokale Verunreinigung und nicht den Zustand der gesamten Warmwasseranlage zeigen kann.
Was bedeutet der technische Maßnahmenwert?
Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 KBE Legionellen pro 100 ml und löst bei Erreichen oder Überschreiten konkrete Melde-, Prüf- und Handlungspflichten aus.
Was passiert bei einem auffälligen Legionellenbefund?
Der Befund muss gemeldet, die Ursache fachlich geklärt, eine Risikoabschätzung erstellt und geeignete Schutzmaßnahmen müssen umgesetzt werden.
Muss das Gesundheitsamt informiert werden?
Ja, bei Erreichen des technischen Maßnahmenwerts muss das Gesundheitsamt informiert werden, sofern die Untersuchungsstelle dies nicht bereits nachweislich getan hat.
Müssen Mieter informiert werden?
Ja, betroffene Mieter müssen über relevante Ergebnisse, mögliche Nutzungseinschränkungen und konkrete Empfehlungen verständlich informiert werden.
Welche Maßnahmen können nach einem Befund erforderlich sein?
Je nach Ursache können Temperaturanpassungen, Spülmaßnahmen, technische Optimierungen, Sanierungen oder weitere Untersuchungen erforderlich sein.
Ist nach Maßnahmen eine Nachuntersuchung erforderlich?
Ja, nach Abschluss der Maßnahmen sollte eine erneute Prüfung durch eine zugelassene Untersuchungsstelle erfolgen.
Wie lange müssen Unterlagen aufbewahrt werden?
Dokumentation, Befunde, Maßnahmen und Kommunikation sollten vollständig abgelegt und mindestens 10 Jahre aufbewahrt werden.
Welche Risiken bestehen bei versäumter Prüfung?
Bei versäumter oder fehlerhafter Prüfung drohen Bußgelder, behördliche Maßnahmen, Haftungsrisiken, Mietminderungen und zusätzliche Folgekosten.
Sind die Kosten der Legionellenprüfung umlagefähig?
Die regelmäßige, gesetzlich vorgeschriebene Prüfung ist bei passender mietvertraglicher Grundlage meist als Betriebskostenposition umlagefähig.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Nicht umlagefähig sind in der Regel Kosten für Sanierung, Risikoabschätzung, Nachbeprobungen bei Befall, Reparaturen oder die Nachrüstung von Probennahmestellen.
Kann ein Vermieter prüfpflichtig sein, ohne Eigentümer zu sein?
Ja, entscheidend ist nicht nur das Eigentum, sondern wer als Betreiber für die Trinkwasseranlage verantwortlich ist.
Wie lässt sich Legionellen vorbeugen?
Wichtig sind dauerhaft ausreichende Warmwassertemperaturen, regelmäßiger Wasseraustausch, Vermeidung von Stagnation und fachgerechte Wartung der Anlage.
Was gilt, wenn keine gesetzliche Prüfpflicht besteht?
Auch ohne Prüfpflicht kann eine freiwillige Eigenkontrolle sinnvoll sein, ersetzt aber keine gesetzlich vorgeschriebene Legionellenprüfung.
Wo finde ich einen Test zur freiwilligen Eigenkontrolle?
Einen Legionellen-Test für nicht prüfpflichtige Anlagen finden Sie hier: Legionellen-Test für Leitungswasser.
Haftungsausschluss: Dieser Artikel ersetzt trotz sorgfältiger Recherche und Bemühung um sprachliche Genauigkeit keine Rechtsberatung. Sollten Sie rechtliche Fragen haben, wenden Sie sich an eine Anwältin oder einen Anwalt. Gleiches gilt für gesundheitliche Fragen, bei denen wir Sie bitten, eine Fachärztin oder einen Facharzt zu konsultieren.
1Vgl.: Bundesministerium für Gesundheit: Trinkwasserverordnung und Legionellen. Stand 10. Oktober 2023, aufgerufen am 09.07.2026.
2Vgl.: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Verordnung über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch (Trinkwasserverordnung – TrinkwV) § 31 Untersuchungspflichten in Bezug auf Legionella spec., aufgerufen am 09.07.2026.
3Vgl.: Umweltbundesamt: Empfehlung des Umweltbundesamtes. Systemische Untersuchungen von Trinkwasserinstallationen auf Legionellen nach Trinkwasserverordnung – Probennahme, Untersuchungsgang und Angabe des Ergebnisses. 13. Oktober 2025, aufgerufen am 09.07.2026.
